Pourquoi mettre ses biens immobiliers en compagnie ? Avantages, fiscalité et stratégies
Vous êtes investisseur immobilier au Québec et vous vous demandez si détenir vos propriétés via une société par actions représente une stratégie intéressante? La question est légitime, et de plus en plus d'investisseurs y réfléchissent sérieusement. Mettre ses biens immobiliers en compagnie, aussi appelée incorporation immobilière, n'est pas une décision à prendre à la légère. Mais dans les bons contextes, elle peut transformer profondément la rentabilité et la pérennité de votre patrimoine.
Chez Langevin Immobilier, nous accompagnons régulièrement nos clients dans leurs réflexions stratégiques autour de l'acquisition et de la gestion de leurs actifs. Voici ce que vous devez savoir pour évaluer si cette structure est faite pour vous.
Qu'est-ce que mettre ses biens immobiliers en compagnie?
Mettre ses biens immobiliers « en compagnie » signifie détenir ses propriétés, qu'il s'agisse de plex, d'immeubles locatifs ou de commerciaux, à travers une société par actions (SPA), plutôt qu'en son nom personnel. La SPA devient alors la propriétaire légale des immeubles, et vous en êtes l'actionnaire.
Cette structure est parfois appelée incorporation immobilière, société de gestion immobilière ou société de portefeuille. Peu importe l'appellation, le principe est le même : créer une entité juridique distincte qui détient et gère vos actifs immobiliers.
Il est important de préciser d'emblée que cette décision ne convient pas à tous les profils d'investisseurs. Selon des fiscalistes reconnus, comme ceux du cabinet Barricad, la pertinence de l'incorporation ne peut pas se justifier uniquement par le nombre de portes détenues ou la valeur totale du parc immobilier, chaque situation est unique.
Les principaux avantages de détenir ses immeubles via une compagnie
1. La protection de vos actifs personnels
C'est souvent le premier argument qui convainc les investisseurs de s'incorporer. Une société par actions est une personne morale distincte de ses actionnaires. Concrètement, cela signifie que si un locataire vous poursuit, si un sous-traitant réclame un paiement ou si un sinistre génère des litiges, c'est la société qui est poursuivie, pas vous personnellement.
La responsabilité des actionnaires est limitée à leur mise de fonds initiale dans la société. Cette protection est particulièrement précieuse lors de la réalisation de projets immobiliers à risque élevé, comme la construction neuve ou des projets de grande envergure. Elle constitue un filet de sécurité pour votre patrimoine personnel (maison familiale, épargne, véhicules) que la détention personnelle ne peut pas offrir.
À noter : des exceptions existent, notamment lorsque vous devez personnellement cautionner un prêt hypothécaire auprès d'une institution financière, ce qui est fréquent, surtout lors des premières acquisitions.
2. L'optimisation fiscale et le report d'impôt
Sur le plan fiscal, la compagnie offre des leviers que la détention personnelle ne permet pas. En tant que particulier au Québec, votre taux d'imposition marginal maximal peut atteindre plus de 53 %. Une société par actions, quant à elle, est imposée selon des taux généralement bien plus avantageux.
Pour une société admissible à la déduction pour petite entreprise (DPE) au Québec, le taux combiné (fédéral + provincial) peut descendre à environ 12,2 % sur les premiers 500 000 $ de revenu d'entreprise exploitée activement. Au-delà de ce plafond, le taux général combiné est d'environ 26,5 % à 27 %.
Le report d'impôt : un levier puissant pour réinvestir
Lorsque votre société vend un immeuble à profit, le gain en capital reste dans la compagnie et n'est pas immédiatement imposé au niveau personnel. Vous conservez ainsi plus de liquidités disponibles pour réinvestir dans de nouveaux actifs, financer des rénovations ou consolider votre parc. Comparer : si vous déteniez cet immeuble personnellement, vous seriez imposé sur ce gain dans l'année même, réduisant considérablement votre capacité de réinvestissement.
La déduction pour amortissement
La société bénéficie également d'une plus grande flexibilité dans l'utilisation de la déduction pour amortissement (DPA). Elle peut ainsi créer ou augmenter une perte fiscale, puis utiliser ces pertes accumulées à l'encontre de gains en capital ou de récupérations d'amortissement lors d'une vente future.
Attention aux revenus passifs
Il faut cependant nuancer. Les revenus de location long terme sont considérés comme des revenus passifs dans une société, et ils sont imposés à un taux plus élevé que le taux réduit applicable aux revenus actifs. Pour les SPCC (sociétés privées sous contrôle canadien), ces revenus peuvent aussi réduire l'accès à la DPE lorsqu'ils dépassent certains seuils. Il est donc crucial d'analyser la structure de vos revenus avant de conclure que l'incorporation vous sera fiscalement avantageuse.
3. La planification successorale et le gel successoral
Voilà l'un des arguments les plus puissants en faveur de la compagnie pour les investisseurs immobiliers qui pensent à long terme.
Lorsque des immeubles sont détenus personnellement, votre décès entraîne une disposition réputée de tous vos actifs à leur juste valeur marchande. Le gain en capital accumulé sur vos propriétés est alors imposé dans votre déclaration finale, ce qui peut générer une facture fiscale considérable pour vos héritiers, parfois au point de les forcer à vendre des immeubles pour payer l'impôt.
Avec une société par actions, une stratégie appelée gel successoral permet de geler la valeur actuelle de vos actions et de transférer la plus-value future à vos successeurs. Voici comment cela fonctionne :
- Vous échangez vos actions ordinaires contre des actions privilégiées à valeur fixe (égale à la valeur actuelle de vos immeubles).
- Vos enfants ou une fiducie familiale souscrivent à de nouvelles actions ordinaires à valeur nominale.
- La croissance future des actifs immobiliers profite désormais aux nouvelles actions ordinaires, et donc à vos héritiers.
- Vous conservez le contrôle de la société (droit de vote) et pouvez récupérer votre capital progressivement via le rachat de vos actions privilégiées.
Cette stratégie permet de freiner l'augmentation du « ballon d'impôt » à votre décès, d'intégrer vos successeurs graduellement dans la gestion du parc immobilier et de planifier les protections d'assurance vie nécessaires en conséquence.
4. L'investissement en argent brut
C'est un avantage souvent sous-estimé : dans une société, il est possible de réinvestir les revenus locatifs dans d'autres actifs sans déclencher d'imposition personnelle, puisque l'argent ne sort pas de la compagnie. Si votre société détient à la fois des immeubles locatifs et d'autres entreprises liées, vous pouvez transférer des fonds d'une entité à l'autre sans impact fiscal immédiat, permettant ainsi d'investir avec de l'argent brut plutôt qu'avec de l'argent après impôt.
5. La souplesse de financement
Les sociétés incorporées peuvent bénéficier d'un accès au financement plus diversifié. Elles peuvent émettre des actions pour lever des capitaux ou négocier des prêts hypothécaires commerciaux avec des conditions parfois avantageuses. Certaines institutions financières exigent même que l'entreprise soit incorporée avant d'accorder certains types de financement ou de subventions.
Les inconvénients à ne pas négliger
Une analyse honnête exige de présenter les deux côtés de la médaille.
Des frais de mise en place et de gestion
L'incorporation entraîne des frais juridiques initiaux et, annuellement, des obligations comptables supplémentaires : états financiers, déclarations de revenus de société (T2 et CO-17), etc. Ces coûts peuvent réduire significativement les bénéfices fiscaux si votre parc immobilier génère des revenus modestes.
La perte de l'exemption sur la résidence principale
Si un immeuble détenu en compagnie est utilisé comme résidence principale par un actionnaire ou un proche sans que celui-ci paie un loyer à la juste valeur marchande, Revenu Québec et l'ARC peuvent y voir un avantage imposable. De plus, contrairement aux particuliers, une société ne peut généralement pas bénéficier de l'exemption pour résidence principale lors de la vente d'un immeuble résidentiel, ce qui peut rendre la stratégie non rentable pour une résidence occupée par le propriétaire.
Des taux d'imposition parfois moins avantageux sur les revenus locatifs
Rappelons-le : les revenus nets de location à long terme sont considérés comme des revenus passifs dans une société. Ils sont soumis à un taux d'imposition plus élevé que le taux réduit applicable aux revenus actifs. Dans certains cas, le taux d'imposition des revenus d'une société peut même dépasser celui d'un particulier à revenu modéré.
À qui s'adresse l'incorporation immobilière au Québec?
La détention d'immeubles via une compagnie est particulièrement pertinente pour les profils suivants :
Les investisseurs en croissance active
Si votre objectif est d'augmenter continuellement votre parc immobilier, d'accumuler des portes, et que vos revenus immobiliers dépassent vos besoins personnels de liquidités, la société vous permettra d'accumuler des surplus et de les réinvestir à un taux d'imposition plus faible qu'au niveau personnel.
Les propriétaires soucieux de la transmission patrimoniale
Si vous avez des enfants et que vous souhaitez leur transmettre votre patrimoine immobilier de façon ordonnée, fiscalement efficace et sans les obliger à liquider des actifs pour payer des impôts à votre décès, le gel successoral en société est une stratégie incontournable.
Les projets à risque élevé
Toute construction neuve, projet de développement ou situation à risque juridique accru justifie la protection qu'offre la personne morale distincte.
Les investisseurs avec des revenus mixtes
Si votre parc inclut à la fois des locations court terme (type Airbnb) et des locations long terme, une société peut vous permettre de combiner les pertes fiscales générées par l'amortissement des immeubles locatifs long terme avec les revenus plus profitables du court terme.
Les étapes clés pour mettre ses biens en compagnie
La démarche implique plusieurs professionnels et doit être orchestrée avec soin :
Consulter un fiscaliste et un comptable CPA
Avant toute décision, faites analyser votre situation personnelle par un fiscaliste qualifié. Votre âge, votre situation matrimoniale, vos revenus personnels, le type d'immeubles détenus, vos objectifs à court et long terme, tous ces éléments influencent la pertinence et la structure optimale.
Faire appel à un avocat en droit corporatif
La création de la société par actions, la rédaction des statuts et, le cas échéant, la mise en place d'une convention entre actionnaires nécessitent l'accompagnement d'un juriste.
Évaluer les actifs à transférer
Si vous transférez des immeubles déjà détenus personnellement dans une société, des mécanismes fiscaux spécifiques s'appliquent (notamment le roulement à l'article 85 de la Loi de l'impôt sur le revenu). Une évaluation immobilière professionnelle et agréée est souvent requise pour assurer la conformité de la transaction.
Planifier la structure de détention
Plusieurs options existent : société de gestion immobilière seule, société de portefeuille combinée à une fiducie familiale, ou encore structures hybrides. La bonne structure dépend de vos objectifs fiscaux, successoraux et familiaux.
L'accompagnement de Langevin Immobilier dans votre stratégie
Que vous souhaitiez acquérir des immeubles directement via votre société ou que vous réfléchissiez à restructurer vos actifs existants, notre équipe de courtiers immobiliers est là pour vous aider à trouver les bonnes propriétés en adéquation avec votre stratégie d'affaires.
Nous travaillons main dans la main avec vos conseillers fiscaux et juridiques pour que chaque transaction s'inscrive dans votre plan global. Notre connaissance approfondie du marché immobilier au Québec vous permet d'identifier les opportunités qui correspondent à votre profil d'investisseur, qu'il soit personnel ou corporatif.
En résumé : mettre ses biens en compagnie, pour qui et pourquoi?
Mettre ses biens immobiliers en compagnie au Québec peut offrir des avantages substantiels : protection des actifs, report d'impôt, planification successorale optimisée et souplesse de financement. Mais cette stratégie n'est pas universellement avantageuse sur le plan fiscal, notamment pour les revenus de location passifs ou pour les propriétaires qui habitent leurs immeubles.
La décision doit reposer sur une analyse rigoureuse, menée avec un fiscaliste et un comptable qualifiés, en tenant compte de l'ensemble de votre situation financière, familiale et patrimoniale.
Vous avez des questions sur l'acquisition d'immeubles à revenus au Québec, en personnel ou en société? Contactez l'équipe Langevin Immobilier. Nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape de votre parcours d'investisseur.