CELIAPP : votre meilleur allié pour acheter votre première propriété

Vous rêvez d'acheter votre première maison, mais chaque fois que vous regardez les prix, vous vous demandez comment vous allez réussir à amasser la fameuse mise de fonds? Vous n'êtes pas seul. Avec les prix de l'immobilier qui continuent de grimper au Québec, mettre de l'argent de côté peut donner l'impression de courir un marathon sans ligne d'arrivée.

La bonne nouvelle? Le gouvernement canadien a lancé en 2023 un nouvel outil d'épargne pensé exactement pour des gens comme vous : le CELIAPP. Et franchement, c'est probablement le meilleur programme d'aide à l'accession à la propriété qu'on ait vu depuis longtemps.

Le CELIAPP, c'est quoi au juste?

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (oui, c'est long, d'où l'acronyme CELIAPP) est comme un enfant du REER et du CELI. Il a hérité des meilleurs gènes de ses deux parents.

Concrètement? Vous pouvez mettre jusqu'à 40 000 $ de côté pour votre future maison, et le gouvernement vous aide de deux façons en même temps. D'abord, chaque dollar que vous déposez réduit votre revenu imposable (comme un REER), ce qui vous donne un beau retour d'impôt. Ensuite, quand vous retirez l'argent pour acheter votre propriété, vous ne payez pas un sou d'impôt dessus (comme un CELI).

C'est du deux pour un. Vous économisez de l'impôt en cotisant ET vous ne payez pas d'impôt en retirant. Difficile de faire mieux!

Est-ce que vous êtes admissible?

Les critères sont simples, selon l'Agence du revenu du Canada :

Vous habitez au Canada
Vous avez 18 ans ou plus
Vous n'avez pas été propriétaire d'une maison depuis au moins 4 ans

Oui, vous avez bien lu. Même si vous avez déjà été propriétaire il y a quelques années, vous pourriez quand même être admissible. Tant que vous n'avez pas vécu dans une propriété à vous depuis 4 ans, vous êtes considéré comme un « premier acheteur » aux yeux du programme.

Et contrairement à certains programmes, il n'y a pas de limite d'âge maximum. Que vous ayez 25 ans ou 55 ans, si vous respectez les critères, vous pouvez ouvrir un CELIAPP.

Combien pouvez-vous mettre de côté?

Voici comment ça fonctionne :

Maximum par année : 8 000 $
Maximum à vie : 40 000 $
Le petit plus : Si vous ne cotisez pas le maximum une année, vous pouvez reporter jusqu'à 8 000 $ l'année suivante

Disons que vous ouvrez votre CELIAPP en 2025 mais vous ne mettez que 5 000 $. Pas de stress! En 2026, vous pourrez mettre jusqu'à 11 000 $ (8 000 $ de l'année + 3 000 $ non utilisés de 2025, dans la limite du report de 8 000 $).

C'est beaucoup plus flexible qu'on pense. Vous adaptez vos cotisations selon vos rentrées d'argent, sans perdre vos droits.

Les avantages fiscaux (la vraie magie du CELIAPP)

C'est ici que ça devient vraiment intéressant :

1. Vous économisez de l'impôt tout de suite
Mettons que vous gagnez 60 000 $ par année et que vous cotisez 8 000 $ à votre CELIAPP. Votre revenu imposable descend à 52 000 $. Résultat? Un beau chèque de retour d'impôt que vous pouvez même remettre dans votre CELIAPP si vous voulez.

2. Votre argent fructifie sans impôt
Les intérêts, dividendes et gains en capital que votre argent génère dans le compte ne sont jamais imposés. Votre argent travaille pour vous, pas pour le gouvernement.

3. Vous ne payez rien quand vous retirez
Contrairement au RAP (régime d'accession à la propriété du REER) où vous devez rembourser l'argent, ici, c'est à vous pour de bon. Vous retirez vos 40 000 $ pour votre maison? Zéro impôt, zéro remboursement à faire.

Dans quoi pouvez-vous investir?

Votre CELIAPP n'est pas juste un compte d'épargne ordinaire. Vous pouvez y mettre différents types de placements :

Actions canadiennes et étrangères
Obligations
Fonds communs de placement
FNB (fonds négociés en bourse)
CPG (certificats de placement garanti)
Argent comptant

Bref, vous pouvez faire travailler votre argent selon votre profil de risque. Si votre achat est dans 2 ans, vous resterez peut-être plus conservateur. Si vous avez 10 ans devant vous, vous pourriez être plus audacieux. À vous de voir avec votre conseiller financier.

La combinaison gagnante : CELIAPP + RAP

Voici un truc que beaucoup de gens ne savent pas : vous pouvez combiner le CELIAPP avec le RAP (Régime d'accession à la propriété).

Le RAP vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER pour acheter une maison. Certes, vous devez le rembourser sur 15 ans, mais combiné au CELIAPP, ça donne quoi?

Pour un couple :

80 000 $ en CELIAPP (40 000 $ chacun)
120 000 $ en RAP (60 000 $ chacun)
Total : 200 000 $ pour votre mise de fonds!

Et le meilleur là-dedans? Les 80 000 $ du CELIAPP, vous n'avez jamais à les rembourser. C'est à vous, point final.

Vous avez combien de temps?

Le CELIAPP n'est pas éternel. Vous avez un compte à rebours qui commence dès l'ouverture :

15 ans maximum après l'ouverture de votre premier CELIAPP
OU jusqu'au 31 décembre de l'année de vos 71 ans

Qu'est-ce qui arrive si vous n'avez pas acheté après 15 ans? Deux choix :

Transférer dans votre REER ou FERR - Aucun impôt à payer, aucun impact sur vos droits de cotisation REER. Votre argent continue de fructifier pour votre retraite.
Retirer l'argent comptant - Par contre, là, tout devient imposable. Vous allez recevoir un beau T4 l'année suivante.

Notre conseil? Si vous pensez sérieusement acheter dans les 15 prochaines années, le CELIAPP est une évidence.

Comment retirer l'argent pour votre achat

Quand le grand jour arrive et que vous êtes prêt à acheter, voici ce qu'il faut savoir :

Vous devez avoir signé une promesse d'achat (ou un contrat de construction)
Vous devez toujours répondre aux critères de « premier acheteur »
La propriété doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'achat
Vous avez 30 jours après l'achat pour faire le retrait
Vous devez fermer le compte avant le 31 décembre de l'année suivant votre premier retrait

C'est un peu administratif, mais franchement, c'est gérable. Votre institution financière va vous guider dans le processus.

Acheter en couple : doublez votre mise

Petite précision importante : si vous achetez avec votre conjoint ou conjointe, vous pouvez chacun avoir votre propre CELIAPP.

Ça veut dire que vous pouvez combiner vos deux comptes pour votre mise de fonds commune. Si vous avez tous les deux accumulé le maximum de 40 000 $, c'est 80 000 $ qui rentrent dans le portrait. Pas mal comme coussin pour négocier votre premier achat!

Où ouvrir votre CELIAPP?

Presque toutes les institutions financières offrent maintenant le CELIAPP :

Votre banque habituelle
Les caisses Desjardins
Les compagnies d'assurance
Les courtiers en placement
Les sociétés de fiducie

Prenez rendez-vous avec un conseiller (en personne, par téléphone ou en ligne). Comparez les options de placement offertes et surtout, vérifiez les frais de gestion. Certaines institutions sont plus avantageuses que d'autres.

Petit conseil : si vous êtes déjà client quelque part et que vous avez un REER ou un CELI avec eux, c'est souvent plus simple de garder tous vos comptes au même endroit. Mais magasinez quand même!

Pourquoi c'est vraiment un game-changer

Honnêtement? Le CELIAPP, c'est le meilleur outil d'épargne pour l'achat d'une première maison qu'on ait vu depuis longtemps au Canada.

Pensez-y : un couple discipliné qui cotise 8 000 $ chacun pendant 5 ans se retrouve avec 80 000 $ en poche. Ajoutez à ça les retours d'impôt annuels qu'ils peuvent réinvestir, et on parle facilement de 90 000 $ ou plus.

Dans le contexte actuel où vous avez besoin d'une mise de fonds de 20 % pour éviter l'assurance prêt hypothécaire (et économiser des milliers de dollars sur votre hypothèque), le CELIAPP devient un allié précieux. Sur une propriété de 450 000 $, vous êtes déjà rendu à votre 20 % avec le CELIAPP seul.

C'est sûr que ça demande de la discipline et de la patience. Mais quelle satisfaction quand vous allez pouvoir mettre cette grosse mise de fonds sur la table!

Langevin Immobilier : on vous accompagne dans votre projet

Chez Langevin Immobilier, on sait qu'acheter sa première propriété, c'est bien plus qu'une simple transaction. C'est un projet de vie qui demande de la planification, des conseils et du support.

Notre équipe de courtiers expérimentés connaît le marché québécois comme le fond de leur poche. On peut vous aider à :

Évaluer votre capacité d'achat réelle
Trouver LA propriété qui correspond à vos besoins (et à votre budget)
Négocier les meilleures conditions
Vous guider jusqu'à la signature chez le notaire

Vous venez d'ouvrir votre CELIAPP et vous vous demandez combien de temps il vous faudra pour être prêt? Vous avez accumulé votre mise de fonds et vous êtes prêt à faire le grand saut? Peu importe où vous en êtes dans votre cheminement, on est là pour vous.

Parce qu'au final, notre job, c'est de transformer votre rêve de propriété en clés dans vos mains.

Contactez-nous pour discuter de votre projet. La première conversation est toujours gratuite, et on adore parler immobilier!

Sources :