Vendre un bien immobilier au Québec : mariés vs conjoints de fait – Ce que vous devez savoir
La vente d'une propriété représente souvent l'une des transactions financières les plus importantes de votre vie. Pourtant, peu de propriétaires réalisent à quel point leur statut conjugal peut influencer le processus de vente et ses implications légales et fiscales. Que vous soyez mariés, unis civilement ou conjoints de fait, les règles ne sont pas les mêmes. Comprendre ces différences peut vous éviter des surprises désagréables et optimiser votre situation fiscale.
Chez Langevin Immobilier, nous guidons nos clients à travers ces subtilités depuis des années. Voici tout ce que vous devez savoir avant de vendre votre propriété au Québec.
Les protections selon votre statut conjugal
Si vous êtes mariés ou unis civilement
Le droit québécois offre des protections automatiques importantes aux couples mariés ou unis civilement, notamment à travers le concept de résidence familiale et le patrimoine familial.
La résidence familiale : une protection cruciale
La notion de résidence familiale s'applique uniquement aux couples mariés ou unis civilement. Concrètement, cela signifie que même si un seul conjoint est propriétaire légal de la résidence, l'autre conjoint doit obligatoirement donner son consentement pour la vendre. Les deux conjoints doivent s'entendre sur la vente de la maison même s'ils sont séparés et ne demeurent plus ensemble sur la propriété.
Cette protection s'étend également aux résidences secondaires dans certains cas. La définition peut englober une résidence secondaire, comme un condominium ou un chalet. Il est donc essentiel de consulter un notaire pour déterminer si votre chalet ou votre condo en ville pourrait être considéré comme une résidence familiale.
Le patrimoine familial
Les couples mariés sont assujettis aux règles du patrimoine familial qui établissent quels sont les biens qui en font partie et comment ceux-ci sont partagés. La résidence où ils vivent fait partie du patrimoine familial et, en cas de divorce, sa valeur sera partagée entre les époux, peu importe qui en était propriétaire.
Cette règle garantit une certaine équité financière, mais elle peut aussi compliquer la vente si les conjoints sont en désaccord.
Si vous êtes conjoints de fait
La situation est radicalement différente pour les conjoints de fait. La notion de résidence familiale est tout à fait étrangère aux conjoints de fait. Au sens du Code civil du Québec, il n'existe donc pas de résidence familiale pour les conjoints de fait.
Aucune protection automatique
Les conjoints de fait et les couples mariés au Québec sont soumis à des règles différentes. Les couples mariés bénéficient automatiquement de protections comme le partage du patrimoine familial et la pension alimentaire en cas de divorce. En revanche, les conjoints de fait doivent conclure des ententes spécifiques pour avoir des droits similaires.
Si vous êtes conjoint de fait et que votre nom n'apparaît pas à l'acte de vente, vous n'aurez aucun droit sur cette propriété, peu importe si vous avez eu des enfants ou le nombre d'années de vie commune.
L'importance de la copropriété indivise
Inscrire les deux noms sur l'acte d'achat signifie que les deux conjoints seront considérés copropriétaires et responsables de l'entretien de la maison, ainsi que de l'hypothèque. Aucun des deux ne pourra louer ou vendre la maison sans que l'autre consente.
En cas de séparation, chacun des propriétaires est considéré comme un indivisaire et a donc le droit de vendre sa part, mais l'autre a généralement préséance sur un nouvel acquéreur. C'est ce qu'on appelle le droit de préemption ou de premier refus.
Se protéger avec un contrat de vie commune
Rédiger un contrat de vie commune, aussi appelée convention de conjoints de fait, permet d'inclure le détail des ententes de paiement en lien avec la propriété. Ce document peut prévoir ce qui arrivera de la propriété en cas de séparation et établir clairement les contributions financières de chacun.
Les implications fiscales selon le type de propriété
Au-delà du statut conjugal, le type de propriété que vous vendez aura un impact majeur sur votre facture fiscale.
Résidence principale : l'exemption du gain en capital
Vous pouvez profiter d'une exemption d'impôt sur le gain en capital réalisé grâce à la vente de votre résidence principale.
Pour être admissible, une résidence principale doit être normalement habitée, ce qui veut dire qu'elle est habitée, même pendant une courte période, au cours de l'année par le contribuable, son époux/épouse, conjoint/conjointe de fait ou un enfant.
Règle importante : Vous ne pouvez désigner plusieurs biens immobiliers comme résidence principale sur une année par ménage. Seule une maison par an peut bénéficier de ce statut. Cela signifie qu'un conjoint ne peut déclarer une propriété comme résidence principale au cours d'une année, pendant que l'autre conjoint désigne une maison comme telle.
La formule magique du « 1 + »
La règle du 1+ est déterminante et permet d'exonérer le gain en capital pour une année, et ce, qu'il s'agisse de la résidence principale ou de la résidence secondaire. Si vous détenez une propriété depuis 10 ans et la désignez comme résidence principale pour toutes ces années, le calcul sera : (1 + 10) ÷ 10, ce qui équivaut à 100 % du gain exempté.
Résidence secondaire : attention à la facture fiscale
La vente d'un bien immobilier qui sert de résidence secondaire est imposable dans toutes les situations. Le gain de capital généré sera imposé à 50 %.
Calcul du gain en capital
Prenons un exemple concret : Si vous avez acheté un chalet à 100 000 $ il y a plusieurs années, que vous avez investi 30 000 $ dans des travaux majeurs et que votre propriété vaut désormais 250 000 $, voici le calcul : Prix de vente (250 000 $) – prix d'achat incluant les rénovations (130 000 $) = 120 000 $. Le gain en capital réalisé sera donc de 120 000 $ et 50 % de ce montant sera imposable, soit 60 000 $.
Stratégie de désignation
Si votre chalet a pris plus de valeur que votre maison depuis que vous l'avez acheté, il serait probablement avantageux de le désigner comme étant votre résidence principale. C'est ici qu'une planification fiscale avec un professionnel devient essentielle.
Déductions possibles
Vous pouvez déduire les rénovations qui améliorent l'immeuble, comme l'ajout d'un garage, mais pas les dépenses d'entretien, comme le remplacement de céramique abîmée. Également déductibles : les frais de courtage immobilier et les frais de notaire liés à la vente.
Immeuble de placement ou locatif : des règles plus complexes
Pour un immeuble de placement, la situation fiscale se complexifie. Vous devez calculer le gain en capital se rapportant à la partie louée et déterminer s'il y a une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment.
Un changement d'usage a lieu lorsque vous cessez d'habiter votre résidence principale pour la louer ou inversement. À la suite de ce changement, une personne est réputée avoir vendu l'immeuble à sa juste valeur marchande et l'avoir réacquis, immédiatement après, au même prix. Ce changement peut entraîner des conséquences fiscales importantes.
Les démarches pratiques pour la vente
Pour les couples mariés ou unis civilement
- Obtenir le consentement du conjoint : Même si vous êtes le seul propriétaire, votre conjoint doit signer les documents de vente si la propriété est votre résidence familiale.
- Consulter sur le régime matrimonial : Au-delà du patrimoine familial, votre régime matrimonial (société d'acquêts, séparation de biens, etc.) peut avoir des implications sur la vente.
- Planifier la désignation fiscale : Décidez ensemble quelle propriété sera désignée comme résidence principale pour maximiser les exemptions fiscales.
Pour les conjoints de fait
- Vérifier l'acte de propriété : Qui est légalement propriétaire? Les deux noms apparaissent-ils?
- Consulter le contrat de vie commune : Si vous en avez signé un, il déterminera comment procéder avec la vente et le partage du produit.
- Respecter le droit de préemption : Si vous êtes séparés et qu'un seul conjoint veut vendre sa part, l'autre a généralement un droit de premier refus.
- Documenter les contributions : Conservez les preuves de vos contributions financières pour éviter les litiges.
Nos recommandations d'experts
1. Planifiez à l'avance
Ne attendez pas le moment de la vente pour comprendre les implications de votre statut conjugal. Une consultation avec un notaire au moment de l'achat peut vous éviter bien des complications.
2. Documentez tout
Gardez toutes les factures de rénovations majeures, les relevés hypothécaires et les preuves de paiement. Ces documents seront précieux pour réduire votre gain en capital imposable.
3. Consultez des professionnels
La vente d'une propriété implique des aspects juridiques et fiscaux complexes. Entourez-vous d'une équipe compétente :
- Un courtier immobilier expérimenté pour maximiser la valeur de vente
- Un notaire pour les aspects juridiques
- Un fiscaliste ou planificateur financier pour optimiser votre situation fiscale
4. Conjoints de fait : protégez-vous
Si vous êtes conjoints de fait, ne présumez jamais que vous avez les mêmes droits que les couples mariés. Signez un contrat de vie commune et assurez-vous que les deux noms apparaissent sur l'acte de propriété si vous contribuez financièrement.
5. Pensez stratégie fiscale
Si vous possédez plusieurs propriétés, prenez le temps de calculer laquelle vous devriez désigner comme résidence principale pour minimiser l'impôt. Cette décision peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars.
En conclusion
Vendre une propriété au Québec ne se résume pas à trouver un acheteur et signer des papiers. Votre statut conjugal et le type de propriété que vous vendez ont des implications majeures sur vos droits, vos obligations et votre facture fiscale.
Près de 40 % des couples québécois ne sont pas mariés et vivent en union de fait. Si vous faites partie de ce groupe, il est crucial de comprendre que vous ne bénéficiez pas des mêmes protections automatiques que les couples mariés.
Que vous soyez mariés ou conjoints de fait, que vous vendiez votre résidence principale, votre chalet ou un immeuble de placement, une chose est certaine : une préparation adéquate et des conseils professionnels feront toute la différence dans le succès de votre transaction.
Chez Langevin Immobilier, nous accompagnons nos clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier, en tenant compte de leur situation unique. Notre expertise du marché québécois et notre réseau de professionnels de confiance (notaires, fiscalistes, évaluateurs) nous permettent de vous offrir un service complet et personnalisé.
Vous envisagez de vendre votre propriété? Contactez-nous dès aujourd'hui pour une évaluation gratuite et des conseils adaptés à votre situation conjugale et fiscale. Parce que vendre intelligemment, c'est vendre avec les bons experts à vos côtés.