Surenchère immobilière à Québec : quand les acheteurs misent sur l'approche humaine
Dans un marché immobilier en ébullition, un couple de Québec adopte une stratégie originale pour contourner la surenchère : distribuer des lettres personnalisées directement aux propriétaires de maisons convoitées. Cette démarche illustre les défis auxquels font face les premiers acheteurs dans un contexte où l'inventaire reste faible et la compétition, féroce.
Un marché immobilier sous pression à Québec
Le marché immobilier québécois traverse une période d'effervescence sans précédent. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : la surenchère, qui représentait 25 % des ventes il y a deux ans, atteint maintenant 40 % des transactions. Cette réalité transforme radicalement l'expérience d'achat, particulièrement pour les nouveaux acquéreurs.
La rareté des propriétés alimente la compétition
L'inventaire limité de maisons unifamiliales crée un déséquilibre majeur entre l'offre et la demande. Selon un sondage Royal LePage, 39 % des premiers acheteurs recherchent spécifiquement ce type de propriété, alimentant une compétition acharnée pour chaque maison mise en vente.
"Ces deux dernières années, la surenchère a représenté 25 % de mes ventes. Aujourd'hui, c'est 40 %. Le marché favorise nettement les vendeurs", explique Geneviève Langevin, courtière immobilière de Langevin Immobilier pour Royal LePage Altitude.
Cette tendance s'observe particulièrement dans les secteurs prisés comme Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge, où les propriétés apparaissent au compte-gouttes et se vendent quasi instantanément.
L'approche innovante d'un couple face à la surenchère
Julien Carignan, 36 ans, développeur Web, et sa conjointe Laurence Béliveau, 34 ans, entrepreneure, incarnent cette nouvelle génération d'acheteurs qui doivent repenser leur stratégie d'acquisition.
Une recherche qui s'éternise
Installés depuis plus de deux ans dans le quartier Saint-Sacrement, le couple cherche depuis plus d'un an une maison unifamiliale à Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge. Leur objectif : trouver un environnement propice aux déplacements actifs, où ils pourront bâtir leur famille et s'ancrer durablement à Québec.
Originaire de Montréal, M. Carignan apprécie la tranquillité de Québec, la proximité de la nature et l'accès rapide aux commodités urbaines. Mais la réalité du marché les force à innover.
Des lettres personnalisées : miser sur l'humain
"Après plusieurs mois de recherche, nous avons réalisé qu'il faut adopter une approche plus proactive. Dans notre secteur, les maisons apparaissent au compte-gouttes et s'envolent presque aussitôt", constate le couple.
Leur stratégie ? Concevoir des lettres personnalisées et les distribuer à vélo directement dans les secteurs ciblés. Cette approche directe vise à établir un contact humain avec les propriétaires potentiels, bien avant que leur maison n'apparaisse sur le marché.
Le couple offre aux propriétaires une expérience simplifiée : pas de photos, pas de réaménagements, pas de visites multiples. Leur courtière, Geneviève Langevin, prend tout en charge pour garantir une démarche rapide et sans contraintes.
De plus, ils assument l'intégralité des frais de commission, assurant ainsi aux vendeurs une transaction financièrement avantageuse.
"Dans un marché en surchauffe, on a choisi de miser sur l'humain. Un jour, une porte va s'ouvrir, et ce sera la nôtre", prédit Julien Carignan avec optimisme.
Les premiers acheteurs : des compromis nécessaires
La situation de ce couple n'est pas isolée. Les premiers acheteurs québécois doivent naviguer dans un contexte complexe où les prix grimpent et les exigences financières s'alourdissent.
Des budgets en hausse constante
Au Québec, 61 % des courtiers interrogés par Royal LePage estiment que le budget type d'une première propriété se situe entre 300 000 $ et 500 000 $. Cette fourchette reflète une réalité où l'accès à la propriété devient de plus en plus coûteux.
Le sondage Royal LePage révèle également que 56 % des acheteurs prévoient injecter au moins 20 % de mise de fonds. Cependant, 34 % n'y parviendront pas et devront recourir à une assurance prêt hypothécaire.
L'assurance prêt hypothécaire en forte progression
La Société canadienne d'hypothèques et de logement rapporte une hausse de 28 % du nombre de prêts assurés au deuxième trimestre de 2025 par rapport à la même période de 2024. Près d'un quart des prêts hypothécaires canadiens sont désormais assurés, témoignant des défis financiers auxquels font face les nouveaux acheteurs.
Une aide financière limitée
L'accès à la propriété se complique d'autant que 67 % des Québécois n'obtiennent aucune aide financière pour leur achat. Pour les 33 % restants, l'aide provient principalement de la famille ou d'amis. Parmi les répondants, 12 % ont un cosignataire et 11 % doivent contracter un prêt à rembourser.
Ajuster ses attentes pour accéder à la propriété
Face à ces obstacles financiers, les premiers acheteurs adaptent leur projet immobilier selon plusieurs axes :
Des compromis stratégiques
Pour concrétiser leur rêve d'accession à la propriété, les acheteurs ajustent leurs critères de recherche :
- 54 % se tournent vers un quartier plus abordable
- 38 % acceptent des maisons plus petites
- 38 % réduisent leurs dépenses courantes
- 35 % puisent dans leurs investissements ou leurs épargnes-retraites
La localisation prime sur la proximité du travail
Un changement de mentalité s'opère chez les premiers acheteurs. Selon Royal LePage, 35 % privilégient désormais l'achat dans le quartier ou la région de leur choix, peu importe la distance à parcourir jusqu'au travail. Cette tendance reflète l'importance accordée à la qualité de vie et à l'environnement de résidence.
Le travail à distance, de plus en plus répandu depuis la pandémie, facilite cette flexibilité géographique et permet aux acheteurs d'élargir leur périmètre de recherche.
L'importance d'une stratégie d'achat personnalisée
Dans ce contexte de marché tendu, l'accompagnement professionnel devient crucial. Les courtiers immobiliers jouent un rôle essentiel pour guider les acheteurs à travers les défis de la surenchère et les aider à développer des stratégies adaptées.
Une approche sur mesure
Chaque acheteur présente une situation unique qui nécessite une stratégie personnalisée. Qu'il s'agisse de distribuer des lettres personnalisées, de cibler des quartiers émergents ou de négocier directement avec les propriétaires, les approches créatives peuvent faire la différence.
L'expertise d'un courtier immobilier permet également d'identifier les opportunités avant qu'elles n'apparaissent sur le marché public, un avantage considérable dans un contexte de forte compétition.
Anticiper l'évolution du marché
La surveillance active des sites immobiliers en ligne est devenue une pratique courante : près de la moitié des acheteurs consultent régulièrement ces plateformes. Cependant, cette accessibilité accrue à l'information intensifie la compétition et accélère le rythme des transactions.
Perspectives pour le marché immobilier québécois
Le marché immobilier québécois traverse une période de transition où les acheteurs doivent faire preuve de créativité, de patience et de flexibilité. L'approche adoptée par Julien Carignan et Laurence Béliveau illustre cette nouvelle réalité : pour réussir, il faut sortir des sentiers battus et miser sur l'authenticité.
La personnalisation de la démarche d'achat, combinée à un accompagnement professionnel solide, représente une voie prometteuse pour naviguer dans ce marché compétitif. Alors que la surenchère continue de dominer, ceux qui sauront créer des connexions humaines authentiques avec les propriétaires pourraient bien avoir un avantage décisif.
Pour les premiers acheteurs, le message est clair : dans un marché favorable aux vendeurs, l'innovation et l'approche personnalisée peuvent transformer un défi en opportunité. Et parfois, une simple lettre livrée à vélo peut ouvrir la porte de la maison de ses rêves.